30.01.2025
Fisco
Contratto di utilizzo spazi: una valida alternativa
Il contratto di utilizzo di spazi e servizi si può considerare come una evoluzione o una alternativa al più tradizionale contratto di locazione commerciale.
Con il contratto di utilizzo di spazi e servizi vengono messi a disposizione:
- non un semplice immobile, ma uno spazio dotato già di tutto il necessario per poter essere utilizzato. Ad esempio, nel caso di una palestra, uno spazio per lo svolgimento di attività osteopatica oppure massaggi ecc…;
- inoltre, viene garantito all’utilizzatore, insieme all’utilizzo degli spazi, l’uso di alcuni servizi che servono a supportarne il lavoro: alcuni esempi sono la connessione internet e l’utenza telefonica; il servizio di pulizia; la segreteria ecc…;
Elementi Essenziali
Per poter stipulare un contratto di utilizzo spazi e servizi, oltre ovviamente ai dati anagrafici e aziendali di chi fornisce il servizio e del contraente vanno fornite diverse indicazioni peculiari:
- La durata del contratto: a differenza del contratto di locazione, infatti, il contratto di utilizzo di spazi e servizi non prevede una durata standard. La durata va quindi concordata tra le parti e riportata sul contratto.
- Le modalità di recesso dal contratto: essendo la durata dello stesso meno rigida, potrebbero comunque dover essere presi accordi sulle tempistiche e le modalità di recesso.
- I servizi previsti. Dal momento che sono parte fondamentale dell’accordo tra il prestatore e l’utilizzatore, vanno indicati in modo preciso tutti i servizi aggiuntivi a carico del primo e vanno indicati inoltre precisamente gli spazi e le destinazioni d’uso degli stessi, dunque dare una descrizione dettagliata dello spazio e della sua ubicazione all’interno della struttura.
- Il corrispettivo, che deve comprendere in un’unica cifra il pagamento degli spazi e dei servizi aggiuntivi.
- Le modalità di accesso agli spazi e quindi modalità e tempi da concordarsi tra le parti
- Le regole sulla privacy;
Il prestatore inoltre vorrà probabilmente inserire dei punti che lo tutelino in caso di furto o di cattivo utilizzo delle attrezzature fornite. Verranno quindi inseriti degli obblighi a carico dell’utilizzatore o comunque delle penali.
Differenze con il contratto di locazione
A differenza del contratto di locazione, il contratto di utilizzo spazi e servizi non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, in quanto equiparato ad un contratto di fornitura di servizi generici. Essa, andrà effettuata solamente nel caso di contenzioso.
Inoltre, con il contratto di locazione non viene prevista l’erogazione dei servizi sopra descritti che rappresenta il punto di fondamentale importanza dell’accordo.
Il contratto spazi inoltre, è soggetto ad IVA, a differenza del contratto di locazione che può prevedere anche la non assoggettabilità ad IVA.
Infatti, In base a quanto disposto dall’articolo 10 DPR 633/72, la locazione è sempre esente IVA salvo il caso in cui viene esercitata l’opzione per l’applicazione dell’IVA che avviene nei seguenti casi:
- Nel caso di Fabbricati diversi da quelli strumentali:
- Locazione di immobili da parte di imprese di costruzione o di ripristino;
- Locazione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali;
- Nel caso di Fabbricati strumentali: viene fatta salva la possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA nel relativo Contratto di Locazione.
NB: anche per i Contratti di Affitto Spazi è possibile non applicare l’IVA, infatti, con la Circolare 18/E/2018, è stato affermato che sono esenti IVA, quei contratti di Affitto Spazi che vengono stipulati tra sodalizi sportivi dilettantistici (ASD e SSD) che soddisfano i seguenti requisiti:
- Svolgono Attività Sportiva analoga;
- Sono Affiliate alla stessa FSN, EPS o DSA.
Dunque, qualora questi requisiti vengono soddisfatti, l’affitto è esente da IVA. Questo rappresenta dunque un notevole vantaggio per le ASD e SSD.
Tuttavia, resta dubbio come impatterà la nuova disciplina IVA la cui entrata in vigore è prevista per il Primo Gennaio 2026, speriamo che sul tema si pronunci presto l’Agenzia delle Entrate.
Conclusioni
In definitiva possiamo dire che il Contratto di affitto spazi e servizi è considerato una valida alternativa alla locazione, in quanto permette una maggiore flessibilità ed un maggior ritorno economico.
Inoltre, esso è molto utilizzato nel mondo dello sport in quanto consente alle palestre di poter offrire maggiori servizi ai propri tesserati e non.
[ Salvatore Parrinello ]
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